Demolir ou reformar: como escolher a melhor opção

O cliente tem um espaço residencial ou comercial vasto, em um terreno que permite ampliação sem comprometer a vizinhança. Porém, a estrutura não está das melhores. Outro exemplo: ele tem uma residência e quer transformar em comércio. É melhor demolir ou reformar?

Essa escolha pode parecer difícil. Afinal, demolir fará com que toda a estrutura vá abaixo, enquanto a reforma exigirá uma reestruturação completa da residência. Portanto, é preciso avaliar diversos aspectos antes de fazer a escolha.

Para o cliente, pode ser muito complicado, principalmente se ele tiver apego emocional ao espaço. Já a construtora pode ajudá-lo a tomar essa decisão. Veja como escolher, de maneira inteligente, entre demolir ou reformar:

Demolição ou reforma: o que levar em consideração

Veja como decidir entre reformar o imóvel ou construir do zero.

Vistoria técnica

Antes de decidir entre demolição e reforma, a empresa precisa fazer uma vistoria técnica. Nesse trabalho, o profissional (geralmente um engenheiro) fará uma análise completa da estrutura do local para avaliar o que deve ser feito e o que pode ser salvo.

Após a vistoria técnica, o engenheiro emitirá um laudo técnico, no qual constará o real estado da residência. As informações incluem estado das fundações, se há infiltrações, paredes portantes e ocorrência de fissuras e mofo, por exemplo.

É imprescindível que o profissional responsável pela vistoria seja um engenheiro ou arquiteto. Além da competência técnica, ele terá que emitir uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica). Esse documento dará validade ao laudo no caso de um processo judicial ou acionamento do seguro.

Estrutura do imóvel

Se o imóvel estiver mal conservado, alguns danos estruturais podem ser muito difíceis de recuperar. Nesse caso, pode ser mais fácil demolir e construir do zero do que aproveitar aquela estrutura. 

Para que o imóvel esteja apto a reformas, ele precisa ter uma estrutura íntegra ou que necessite apenas de reforços simples. A fundação também não pode estar comprometida.

Plantas originais

O ideal é que o cliente tenha as plantas do imóvel. Mesmo que as reformas tenham sido improvisadas, os projetos ajudam a entender se o que foi construído está de acordo com a ideia original. Além de evitar “surpresas” que encarecem a obra, também ajuda o responsável técnico a fazer uma vistoria mais completa.

Objetivo

Se o cliente deseja um projeto que preserve as características originais do local, reformar é a melhor ideia. Demolir, porém, permite a mudança por completo, desde que respeite o espaço do terreno e não invada nem comprometa as residências vizinhas.

Finanças

Num primeiro momento, pode parecer mais em conta reformar. Contudo, uma estrutura muito comprometida pode exigir tanto que, a longo prazo, a demolição e construção de um novo projeto trarão melhores resultados.

O cliente também poderá pensar que reformar sairá mais barato, mas é essencial pensar no resultado ao longo dos anos. 

Histórico de obras

É comum que um imóvel tenha passado por várias reformas, muitas delas por conta própria. Se o trabalho não tiver sido feito por um profissional especializado, o resultado pode ter comprometido a estrutura da residência. Fundições fracas, demolições inadequadas e a construção de um sobrado sem cálculo adequado podem comprometer tanto a estrutura original que construir do zero será muito mais vantajoso tanto para a construtora quanto para o cliente.

Lado emocional

Antes de tomar qualquer decisão, é importante conversar com o cliente. Pode ser que a melhor solução seja demolir o imóvel, mas se o cliente não estiver emocionalmente preparado, o trabalho pode ter um resultado negativo. Se a casa for uma herança de família, a construtora pode sugerir a demolição e um projeto que se baseie na construção antiga.

Valor histórico

Outro fator importante é se a casa for muito antiga e tiver valor histórico. A residência pode até ser moradia do cliente, mas se ela for centenária, por exemplo, pode ter uma importância histórica que impede sua derrubada.

Nesse caso, a demolição só ocorrerá em situações de extremo risco e, mesmo assim, será necessária a autorização de órgãos governamentais. Geralmente, as construtoras optam por:

• retrofit: reforma que mantém o projeto original, mas que utiliza materiais modernos e técnicas mais eficazes;
• restauração com adaptação de uso. Por exemplo: o prédio se torna um museu ou hotel;
• manutenção de fachada histórica com interior requalificado;
• integração do imóvel histórico a um novo projeto.

Hidráulica e elétrica

Em imóveis muito antigos, é comum que a equipe troque toda a parte hidráulica e elétrica por outra mais moderna e segura. Atualmente, o consumo de energia é muito maior. Ar-condicionado, ventiladores, televisores, micro-ondas e outros aparelhos do tipo aumentam esse uso. Dependendo do tipo de imóvel, a fiação não está preparada para tantos aparelhos conectados ao mesmo tempo.

Contudo, a construtora não precisa fazer a demolição — em imóveis históricos, por exemplo, ela é proibida. Aqui, o ideal é adaptar o projeto à construção.

Em alguns casos, a demolição da parede é proibida:

• paredes com pintura mural, azulejos ou ornamentos;
• fachadas e paredes externas protegidas;
• paredes portantes antigas.

Legislação

Quando a construtora trabalha em uma reforma, a preocupação com o impacto na vizinhança costuma ser menor, já que a casa, teoricamente, já respeita os recuos exigidos pela prefeitura. É preciso apenas ter atenção à altura máxima e ao número de pavimentos permitido.

Caso o cliente decida por uma construção do zero, a atenção ao impacto na vizinhança terá que ser maior.

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