Lei n.º 13.786/18: tudo o que você precisa saber

A aquisição de um imóvel na planta representa um dos maiores investimentos na vida de um cidadão comum. Afinal, é uma aquisição de pagamento e uso a longo prazo. O problema é que nem sempre a relação entre construtora e cliente ocorre da melhor forma, principalmente quando ocorre atraso na obra. A Lei n.º 13.786/18 surgiu para intermediá-la da melhor forma para as duas partes.

Conhecida popularmente como a Lei do Distrato, essa legislação veio para trazer maior segurança jurídica e estabelecer regras claras para a resolução de contratos de aquisição de unidades imobiliárias em regime de incorporação e loteamento. Neste texto, você saberá os principais pontos que uma construtora ou incorporadora precisa saber. 

O que é a Lei n.º 13.786/18?

Chamada de a chamada Lei do Distrato Imobiliário, Lei n.º 13.786/18 regula a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente no mercado de incorporação imobiliária (como imóveis na planta) e no parcelamento do solo urbano (loteamentos).

Ela altera dispositivos da Lei nº 4.591/1964 (Incorporações imobiliárias) e da Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do solo urbano).

Em termos gerais, a Lei exemplifica o que fazer quando há o rompimento dos contratos quando o adquirente (comprador) não cumpre o que foi pactuado ou desiste da compra de imóvel. Antes disso, não havia regras claras, e o tema ficava muito à mercê de decisões judiciais. 

Como funcionava antes da Lei do Distrato 

Antes da Lei n.º 13.786/18, as regras sobre distrato e atraso eram majoritariamente definidas pela jurisprudência, o que gerava insegurança e decisões variáveis. A nova lei buscou padronizar as relações contratuais, exigindo mais transparência desde o início da negociação.

Um dos pontos cruciais introduzidos pela lei é a obrigatoriedade do quadro-resumo, que deve conter, de forma clara e destacada, informações essenciais do contrato. Algumas delas são o preço total, a forma de pagamento, os índices de correção monetária, o prazo para a conclusão da obra e as consequências caso o contrato seja desfeito.

A ausência ou incompletude dessas informações pode, inclusive, dar causa à rescisão contratual por parte do contratante, ou seja, do cliente.

Principais pontos da Lei n.º 13.786/18

Veja o que você precisa saber caso haja atraso na entrega do 

Prazo de tolerância

O ponto mais debatido (e que a Lei nº 13.786/18 pacificou) é o chamado prazo de tolerância ou prazo de carência. O Artigo 43-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei do Distrato, estabelece que:

A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

A Lei reconhece a complexidade da construção civil, que está sujeita a imprevistos como escassez de mão de obra, problemas climáticos ou dificuldades na obtenção de licenças. Ao fixar o prazo de 180 dias, ela formaliza uma prática que já era aceita pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), desde que prevista em contrato.

Essa tolerância de 180 dias não é um atraso, mas sim uma extensão do prazo contratual de entrega. O atraso, para fins de penalização da incorporadora, só se configura a partir do 181º dia após o prazo inicialmente previsto, somado ao prazo de tolerância.

Consequências legais do atraso na entrega

Quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassa os 180 dias, a Lei nº 13.786/18 oferece ao adquirente adimplente duas opções principais, ambas previstas no Art. 43-A: a resolução do contrato ou a manutenção do vínculo contratual com direito à indenização.

Resolução do contrato (rescisão)

Se o atraso for superior a 180 dias e o adquirente não tiver dado causa ao atraso, ele pode optar pela resolução do contrato (distrato por culpa da incorporadora), conforme o § 1º do Art. 43-A. Neste caso, a lei é clara:

• devolução integral: o cliente tem direito de receber todos os valores pagos, corrigidos monetariamente;
• multa contratual: além da devolução, a incorporadora deve pagar a multa estabelecida em contrato;
• prazo de devolução: a devolução deve ocorrer em até 60 dias corridos contados da resolução.

Esta opção visa proteger o consumidor que não deseja mais aguardar a conclusão da obra, garantindo que ele não sofra prejuízos financeiros pelo descumprimento contratual da incorporadora.

Manutenção do contrato e indenização

Caso o adquirente decida manter o contrato e aguardar a entrega do imóvel, o § 2º do Art. 43-A prevê uma indenização por mês de atraso, a ser paga pela incorporadora:

Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

E quando o cliente desiste?

Quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador, até 25% dos valores pagos podem ser retidos pelo vendedor (regra geral). Mas se o empreendimento estiver em regime de patrimônio de afetação, essa porcentagem aumenta para até 50%.

Essa retenção serve para cobrir custos administrativos, tributos, corretagem e prejuízos do vendedor.

Se o comprador já estiver na posse do imóvel, o vendedor pode cobrar uma indenização mensal pelo uso do bem enquanto ele permaneceu ocupado.

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