Reforma de imóvel antigo: cuidados especiais

Se fazer uma reforma comum exige atenção, com imóveis antigos o cuidado é redobrado. Afinal, boa parte da estrutura está danificada, e você provavelmente terá que trocar toda as partes elétricas e hidráulicas. E um detalhe importante: se o imóvel for tombado, a construtora terá que verificar todas as exigências legais para fazer um projeto adequado.

Quando o planejamento é bem-feito, você consegue transformar um lar antigo em uma casa contemporânea. Em alguns casos, o projeto pode ser tão parecido com o imóvel original que o cliente se sentirá voltando no tempo.

Como, então, fazer essa ideia se tornar realidade?Neste texto, você entenderá quais os cuidados que uma reforma de imóveis antigos necessita para valorizá-los. Continue a leitura:

Por que a reforma de um imóvel antigo exige cuidados especiais?

Um imóvel antigo não passará por uma reforma comum. Aqui, a preocupação deve ser redobrada. Veja os motivos:

Estrutura frágil

Um imóvel antigo precisa de uma boa reforma nas paredes, base e teto — quanto mais velho, mais frágil estará. Fissuras e trincas profundas na estrutura, corrosão de armaduras no concreto, apodrecimento de vigas de madeira e recalque de fundação são mais comuns nessas construções, e o responsável pela obra avaliará esses aspectos.

Obviamente, uma residência mais robusta costuma ser mais forte, mas infiltrações e o envelhecimento do sistema hidráulico afeta a durabilidade de toda a estrutura.

Estruturas elétrica e hidráulica

E por falar nela, a parte hidráulica costuma ser mudada por completo, principalmente se o imóvel tiver mais de 30 anos.

Para saber se é preciso trocar o encanamento, uma dica é abrir as torneiras e ver a coloração da água. Se a água não estiver clara, significa que os canos apresentam ferrugem e acúmulo de resíduos. Também é essencial verificar a pressão e a vazão.

Além disso, imóveis antigos geralmente foram projetados para uma realidade diferente, com poucos eletrodomésticos e um consumo de energia consideravelmente menor. Hoje, uma pessoa terá Wi-Fi, televisores, ar-condicionado, geladeira e notebook ligados na mesma fiação.

Se o quadro de distribuição for muito antigo, a distribuição de energia para cada eletrodoméstico será inadequada. Há também mais risco de curto-circuitos.

Normas técnicas antigas

Um imóvel antigo provavelmente foi feito com base em antigas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e, dessa forma, oferece muito menos segurança ao morador.

Por exemplo: a NBR 5410 define como devem ser feitas as instalações elétricas de baixa tensão. Imóveis antigos, muitas vezes, não têm aterramento, contam com apenas um disjuntor geral e sua fiação é subdimensionada, o que aumenta o risco de curto e incêndio. Essa norma obriga o uso de fio-terra e dispositivo DR, além de orientar sobre a divisão adequada de circuitos e o dimensionamento de cabos mais rigorosos.

Ausência de projeto original

Muitos imóveis antigos não têm plantas atualizadas ou memorial descritivo. Há também aqueles que passaram por reformas anteriores sem registro; muitas delas, informais. Essas alterações aumentam o risco de “surpresas” durante a obra, como paredes estruturais removidas e vigas escondidas.

Possível valor histórico

Se a casa for tombada pelo estado ou tiver a parte externa protegida, você terá uma série de restrições para reformar o imóvel antigo. Por exemplo: provavelmente não terá com alterar a fachada,

Nesses casos, alterações exigem autorização específica.

Materiais frágeis

Como dito, muitas obras são feitas por leigos, o que não apenas oculta mudanças do projeto original, como também insere vários problemas na obra.

Reboco com pouca resistência, argamassa de baixa qualidade e pisos assentados sem impermeabilização são alguns dos problemas que a construtora pode encontrar durante a reforma de um imóvel antigo. Fazer a troca de todas essas estruturas fragilizadas ou de baixa qualidade é essencial para garantir o sucesso do projeto.

Custo de reforma fora do previsto

Uma boa vistoria fará com que o arquiteto ou engenheiro descubra diversos problemas estruturais, mas nem tudo será visível. Em muitos casos, a equipe encontra infiltrações e problemas estruturais ocultos, além de ter que refazer instalações por completo.

Por esses problemas, o orçamento precisa ter uma margem de contingência maior do que o de outros projetos, com uma obra do zero.

Como fazer a reforma de um imóvel antigo

Veja como uma construtora profissional trabalha esse tipo de reforma:

Vistoria técnica

Toda construtora séria sabe que uma boa reforma começa por uma vistoria técnica, na qual o engenheiro ou arquiteto responsável faz uma observação visual de como está a estrutura do imóvel. Essa avaliação gera registros fotográficos, identificação de patologias, levantamento de medidas e verificação das instalações.

Para que a vistoria seja mais precisa e evite descobertas no meio da obra, a construtora pode utilizar tecnologias. Um exemplo é o georadar (GPR), que utiliza ondas eletromagnéticas no solo para identificar estruturas, tubulações, cabos e outros objetos enterrados. Há também a inspeção robotizada, que possibilita visualizar o que passa nas tubulações antes de

Quando envolve estrutura, o diagnóstico deve considerar critérios técnicos como os da
ABNT NBR 6118. Só depois de toda a análise com base nessas normas é possível desenvolver um projeto que una o objetivo do cliente com as necessidades do imóvel antigo.

Autorização da prefeitura

Se o imóvel for histórico, é preciso verificar quais alterações são previstas pela prefeitura, estado ou Iphan. A partir daí, a construtora consegue desenvolver um projeto de acordo com as exigências legais.

Outro fator importante é verificar se há necessidade de alvará, principalmente se houver expansão de cômodos ou criação de novos andares.

Projeto executivo completo

Uma reforma, ainda mais de um imóvel antigo, precisa de um projeto executivo completo. Se for de um edifício histórico, esse documento será ainda mais importante, já que será preciso ter a autorização da prefeitura para começar a obra.

Coloque no registro:

projeto arquitetônico
projeto elétrico, atualizado conforme a NBR 5410;
projeto hidráulico (conforme a NBR 5626)
detalhamento estrutural onde houver alteração;
em imóvel antigo, muitas vezes é necessário refazer todas as instalações. Insira o projeto detalhado de todas elas.

Planejamento financeiro com contingência

Imóvel antigo traz alto risco de imprevistos. Em vez dos 10% comuns numa margem de contingência, aqui o valor deve ficar entre 15% e 30%.

O planejamento também deve contar com a substituição total de elétrica e hidráulica, além dos reforços estruturais. Mesmo que a residência pareça nova, qualquer problema na tubulação ou na fiação pode trazer problemas em curto prazo ao projeto.

Demolição controlada

Numa reforma profissional, principalmente de imóvel antigo, a demolição não ocorre toda de uma vez. É preciso fazer um trabalho controlado, que preserve determinadas estruturas do imóvel e, principalmente, não abale as construções ao redor.

Antes de começar qualquer demolição, desligue os sistemas de água e energia, remova os revestimentos, identifique elementos estruturais e só então remova paredes não estruturais.

Se houver reforço estrutural, execute a demolição antes de fechar as paredes.

Atualização das instalações

A companhia deve priorizar a instalação de um novo quadro elétrico, aterramento, disjuntores DR e tubulação moderna (PPR, CPVC ou PEX), além de fazer uma revisão nos sistemas de esgoto e ventilação.

Correção de patologias

Uma questão importantíssima numa reforma de imóvel antigo é tratar “patologias”, ou seja, consertar todos os problemas identificados na vistoria do imóvel. Após a troca das instalações, é o momento de impermeabilizar áreas molhadas, tratar infiltrações, corrigir fissuras estruturais, reforçar a estrutura em si e, se necessário, refazer o contrapiso.

Adequação às normas atuais

Como visto, boa parte dos imóveis antigos foi construída com base em normas ABNT defasadas; em muitos casos, as construções podem ter passado por reformas amadoras, que não seguiam nenhum critério do tipo. Portanto, mesmo que não seja obrigatório em todos os casos, vale considerar critérios da NBR 15575.

Registre a reforma de um imóvel antigo com o App Diário de Obra

Um imóvel antigo precisa de muito acompanhamento, e isso só é possível com registros constante. Com o App Diário de Obra, você acompanha todos os passos da obra — desde a vistoria até o pós-obra.

Anote os problemas encontrados na análise inicial, todo o trabalho feito no dia, colaboradores, equipamentos e muito mais. Surgiu alguma dúvida? Basta anexar uma foto ou vídeo e mandar o relatório para o profissional responsável.

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