Regularização de obras: documentos indispensáveis para não ter dor de cabeça

Uma construção não é apenas uma ideia posta em prática, e sim um planejamento de anos. Por ser uma mudança estrutural que afeta toda a comunidade ao redor, é essencial fazer a regularização de obras antes mesmo de adquirir o primeiro tijolo. 

Segundo o Datafolha, 82% das casas brasileiras reformadas não contaram com o trabalho de um arquiteto ou engenheiro. Uma construtora, porém, sabe que não pode contar com a sorte, e a documentação prova esse compromisso com um trabalho bem-feito.

Confira agora os documentos obrigatórios para a regularização da obra.

O que não pode faltar para a regularização da obra

Veja quais documentos são essenciais para manter sua obra legalizada perante os órgãos públicos.

Matrícula do imóvel

Antes de tudo, a empresa precisa fazer a matrícula do imóvel, ou seja, um documento que contenha o registro das mudanças do imóvel, a data da primeira matrícula, o nome dos proprietários (antigos ou atuais) e outras informações relevantes.

O proprietário deve obter a matrícula assim que fizer o registro da terra no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, mesmo que o imóvel ainda não esteja em construção, o terreno já terá esse número — e é por meio dele que se reconhece legalmente a existência e propriedade daquele lote.

Quando a construção é concluída e aprovada pela prefeitura, o proprietário deve averbar a edificação na matrícula, ou seja, atualizar o documento para registrar que agora, além do terreno, existe uma construção nele.

Projeto arquitetônico aprovado

Para ter a aprovação do projeto, o arquiteto ou engenheiro responsável precisa ter registro no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) ou no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).  O planejamento deve ter planta baixa, cortes, fachadas e cobertura assinados pelo profissional responsável. Além disso, observe se tudo está conforme o Plano Diretor e o código de obras do município.

Um profissional da área fará o estudo da viabilidade do projeto, documento mais completo antes da realização de um projeto arquitetônico. Assim, poderá avaliar se a escolha do terreno é ideal para a construção e se o valor disponível será suficiente para toda a obra.

Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)

Após o projeto finalizado, é preciso solicitar o RRT (para arquitetos) ou a ART (engenheiros). Esses documentos comprovam a responsabilidade técnica de um profissional pela obra.

O arquiteto deverá solicitar o ART com o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), enquanto o engenheiro fará o mesmo com o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).

Alvará

O alvará é uma autorização da prefeitura para começar o trabalho. Essencial tanto para novas construções quanto para ampliações ou reformas significativas, o documento garante que o projeto cumpre as normas urbanísticas e de segurança.

Além do ART/RRT e do projeto arquitetônico, o alvará exige a entrega de todas as plantas e o cronograma de execução da obra.

Habite-se

Embora seja emitido apenas após o fim da obra, o Habite-se é essencial para sua regularização. O documento atesta que a equipe concluiu a construção e que outras etapas — aprovação do projeto, emissão de alvará e pagamento do ISS — estão em dia.

Certidão Negativa de Débito (CND)

Emitida pela Receita Federal, a CND é um documento exigido pelo INSS para provar que a empresa não tem dívidas perante a Fazenda Nacional. Novamente, é preciso que a obra passe por uma série de processos antes de conseguir o documento, como o Cadastro Nacional de Obras (CNO) e a aferição da obra. A Receita só emitirá o documento se não houver nenhuma restrição no Cadastro Específico do INSS (CEI).

Averbação da obra

Assim que a obra termina, o responsável deve fazer a averbação — registro em cartório da alteração nas informações da matrícula do imóvel. Além da obra, o proprietário deve averbar nos seguintes casos:

• demolição: é preciso informar se uma construção foi demolida;
• reforma significativa: mudanças que alteram a estrutura ou a área construída;
• casamento ou divórcio do proprietário: o registro do imóvel precisa informar se o proprietário se casou ou se separou do seu cônjuge;
• falecimento: atualiza a titularidade por herança;
• instituição de condomínio: quando um imóvel é dividido em unidades autônomas;
• financiamento ou quitação: averbação da alienação fiduciária ou da quitação;
• mudança de endereço oficial: quando há alterações no nome da rua ou número do lote, por exemplo.

Documentos obrigatórios em casos especiais

Nem todas as construções precisam dos seguintes documentos. Contudo, eles são obrigatórios em casos específicos. Conheça. 

Licença ambiental

A licença ambiental é obrigatória sempre que uma atividade ou empreendimento impactar o meio ambiente. Segundo a Política Nacional do Meio Ambiente (Lei n.º 6.938/1981), é obrigatório solicitá-la nos seguintes casos:

• obras de infraestrutura (rodovias, ferrovias, hidrelétricas, portos e aeroportos);
• loteamentos, condomínios e grandes construções;
• atividades agrícolas e pecuárias em larga escala;
• indústrias (químicas, alimentícias, metalúrgicas);
• usinas de geração de energia;
• atividades mineradoras.

Também é preciso ter uma licença ambiental quando a obra ampliar, modificar ou desativar empreendimentos já existentes que possam alterar significativamente os impactos ambientais. Além disso, mesmo pequenos empreendimentos podem precisar da licença, dependendo da localização (como áreas de preservação permanente e zonas costeiras.

Para saber se a licença é obrigatória, pode ser necessário fazer um estudo de impacto ambiental (EIA/RIMA).

Laudo de vistoria técnica

O laudo de vistoria técnica é obrigatório em diversas situações onde a construtora precisa comprovar as condições de um imóvel, obra ou instalação — seja por segurança, regularização ou exigência legal. Exemplos:

• reformas em condomínios: exigido pela NBR 16.280 (ABNT) para garantir a segurança estrutural;
• construções em áreas vizinhas: para registrar o estado de imóveis lindeiros e evitar conflitos judiciais por danos;
• encerramento de obra pública ou privada: para confirmar que está tudo conforme o projeto e normas.

Auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB)

Emitido pelo corpo de bombeiros, o AVCB é obrigatório nos seguintes imóveis:

• com artefatos que possam causar danos à saúde humana ou meio ambiente;
• voltados para a comercialização ou armazenamento de líquidos inflamáveis;
• destinados à comercialização ou armazenamento de artefatos explosivos;
• fábricas de pólvoras, artigos pirotécnicos e fósforos de segurança;
• destinados à locação para mais de 100 pessoas;
• com área construída superior a 750 m²;
• de extração de gás natural e petróleo;
• com estacionamento no subsolo; 
• com mais de 3 pavimentos;
• estruturas provisórias. 

Licença da Vigilância Sanitária

A licença sanitária é obrigatória para a regularização de obras de imóveis que envolvam saúde, como farmácias, clínicas, laboratórios e hospitais. Empreendimentos de alimentação, como lanchonetes e restaurantes, também precisam da vistoria. 

Fique em dia com a documentação da sua obra

Para manter a regularização da sua obra, você precisa ter todos os documentos em mãos. Mas isso só é possível, claro, quando a construção está de acordo com as exigências legais. E para fazer o RDO, você precisa de praticidade.

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