Estudo de viabilidade: o que é e como fazer

Antes de iniciar qualquer projeto (especialmente o de grande porte), sua construtora precisa adotar uma etapa que pode determinar o sucesso ou o fracasso da iniciativa: o estudo de viabilidade. Muitas empresas negligenciam essa fase ou a tratam de forma superficial, o que pode resultar em prejuízos financeiros, atrasos e até abandono de obras.

Neste post, você vai entender o que é um estudo de viabilidade, quais são seus principais tipos, como realizá-lo corretamente e por que ele é indispensável para construtoras e incorporadoras que desejam tomar decisões mais seguras e estratégicas.

O que é estudo de viabilidade?

Estudo de viabilidade é uma análise detalhada que verifica se um projeto é técnica, financeira, legal e operacionalmente possível de ser executado. Ele responde a uma pergunta fundamental: vale a pena seguir com esse planejamento?

Sua avaliação considera diversos fatores, como custos, retorno esperado, riscos envolvidos, exigências legais e condições de mercado. O objetivo é fornecer uma base sólida para a tomada de decisão para aumentar as chances de sucesso do projeto.

O que o estudo de viabilidade verifica?

Um estudo de viabilidade completo geralmente envolve diferentes análises complementares, ou seja, não existe apenas um viés. Veja as principais avaliações:

Viabilidade técnica

O estudo de viabilidade avalia se o projeto pode ser executado do ponto de vista técnico. No caso da construção civil, a análise inclui condições do terreno, disponibilidade de infraestrutura, tecnologias construtivas adequadas e acesso a materiais e mão de obra.

Por exemplo, um terreno pode parecer atrativo financeiramente, mas apresentar problemas geotécnicos que encarecem a obra. Fazer esse estudo permite que você faça adaptações no projeto que possibilitem a construção e estipule um valor que possa cobrir esse trabalho extra.

Viabilidade econômica e financeira

Essa é uma das análises mais importantes. Aqui, o foco é entender se o projeto é lucrativo.

São considerados fatores como custo total da obra, projeção de receitas, margem de lucro, prazo de retorno do investimento e indicadores financeiros, como o payback. Essa etapa ajuda a responder se o projeto gera retorno suficiente para justificar o investimento.

Viabilidade legal

É o momento de verificar se o projeto está em conformidade com as leis e regulamentações. A construtora avalia o zoneamento urbano, licenças, alvarás, normas ambientais e restrições legais do terreno.

Observar a viabilidade legal do projeto é essencial para evitar problemas sérios no futuro, como embargos, multas ou até demolições. Imagine que o cliente deseja fazer um projeto próximo a uma área ambiental. Dependendo do tipo de imóvel e da proximidade com a região protegida, a construção se torna inviável.

Viabilidade operacional

Avalia se a construtora tem disponível a estrutura para executar o projeto, como equipe qualificada, especialista técnico, logística e um cronograma que consiga atender ao prazo que o cliente deseja.

Um projeto pode ser viável em teoria, mas inviável na prática se a empresa não tiver capacidade de execução.

Passo a passo para seu estudo de viabilidade

Agora que você já entende os conceitos, vamos ao processo prático.

Defina o projeto

O primeiro passo é detalhar o que será analisado, como tipo de empreendimento, localização, escopo da obra e necessidade do cliente. Quanto mais claro o projeto, mais preciso será o estudo.

Faça o levantamento de dados

Nesta fase, é essencial reunir o máximo de informações possíveis, como os dados do terreno, custos de construção, informações de mercado e exigências legais.

A qualidade do estudo depende diretamente da qualidade dos dados que a construtora conseguir extrair.

Faça a análise técnica

Aqui são avaliadas as condições físicas e estruturais do projeto.É comum que envolva engenheiros, arquitetos e geotécnicos

Faça a análise financeira

Nesta etapa, são feitos cálculos detalhados do orçamento da obra, fluxo de caixa, projeção de vendas e elaboração de indicadores financeiros. É aqui que se identifica se o projeto é lucrativo ou não.

Faça a análise de riscos

Todo projeto envolve riscos. Por exemplo: aumento no custo de materiais, atrasos na obra, queda na demanda e problemas legais. O estudo deve identificá-los e, sempre que possível, propor soluções.

Aproveite para pensar em diferentes situações, como aumento de custos, problemas com prazos e alteração do projeto no meio do caminho. Essas simulações ajudam sua construtora a se preparar contra imprevistos.

Avalie para a tomada de decisões

Em um projeto de construção, todas as decisões devem ser tomadas com base em dados. Com todas as análises em mãos, a empresa pode decidir se segue com o projeto, ajusta o planejamento ou desiste da iniciativa

Monte um relatório

Reúna os dados, conclusões e a decisão tomada em um relatório objetivo e de fácil entendimento. Esse registro será fundamental para todos os stakeholders do projeto, como investidores, o cliente e a própria construtora. 

Invista em ferramentas

A tecnologia otimizou a construção civil por completo, incluindo no estudo de viabilidade. Você pode utilizar ferramentas em diferentes fases dessa análise, como softwares de gestão financeira, planilhas automatizadas, sistemas de orçamento de obras e plataformas de análise de mercado.

Quais os principais erros no estudo de viabilidade?

Mesmo uma construtora com prática nesse estudo pode cometer erros. Veja os mais comuns:

• subestimar custos: no orçamento, é comum as construtoras diminuírem os gastos para tornar o projeto viável no papel. O problema é que, quando a obra começar, a empresa tomará prejuízo depois — e não poderá repassar ao cliente o valor excedente;
• superestimar receitas: quando você subestima os custos, também imagina que a receita será muito maior do que a realidade. Mas, como visto, ela sequer pode existir. O resultado é um fluxo de caixa comprometido;
• ignorar riscos: podem ser financeiros, legais ou de segurança. Seja quais forem, comprometerão a credibilidade da empresa e, principalmente, podem colocar a saúde do cliente e dos empregados em perigo;
• falta de dados confiáveis: antes de qualquer obra, a construtora precisa ter certeza de que ela é viável para aquele local. Essa confirmação só é possível por meio do estudo.

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Para auxiliar nas anotações durante o estudo de viabilidade, registrar cada dia de trabalho numa construção e até salvar imagens durante o processo, você precisa do App Diário de Obra.

Com o celular ou tablet, você cria relatórios diários de obra (RDOs) completos, incluindo fotos e vídeos. E se ainda tiver dúvidas, não se preocupe: você pode utilizar a plataforma gratuitamente por 30 dias.

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