Habite-se, alvará e escritura: quais as diferenças?

Uma obra necessita de diversos documentos para se manter regularizada. Atualmente, os mais conhecidos são o Habite-se, o alvará e a escritura — que, em muitos casos, são confundidos entre si. Mas será que um pode substituir o outro?

Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional (MIDR), metade dos domicílios urbanos no Brasil (por volta de 30 milhões) está irregular. Em muitos casos, a pessoa pode ter o Habite-se, mas não a escritura. Uma construtora, claro, não pode ficar sem nenhuma dessas documentações para regularizar a obra.

Entenda o que são Habite-se, alvará e escritura e quais as diferenças entre cada um dos documentos.

O que é Habite-se?

Habite-se (ou certificado de conclusão de obra) é um documento que autoriza a utilização de um imóvel para moradia ou comércio. É uma prova de que a construção obedece a todas as normas de construção imposta pela prefeitura e órgãos competentes. Você pode solicitá-lo tanto para comprovar a construção total quanto parcial do espaço.

Embora o nome “Habite-se” devesse se referir apenas a construções voltadas à moradia, acabou se popularizando e, em muitas regiões, é utilizado para quaisquer tipos de imóveis construídos.

Habite-se parcial

Algumas prefeituras permitem a emissão de um Habite-se parcial, geralmente em edifícios com mais de uma unidade, para liberar blocos ou andares já finalizados, desde que isso esteja previsto no projeto e atenda a todos os requisitos legais. 

Por exemplo: o imóvel conta com uma área comercial e outra residencial. Uma dessas partes já está pronta, enquanto a outra segue em construção. O proprietário pode solicitar o Habite-se parcial para registrar o pavimento pronto. Essa possibilidade, porém, não se aplica a residências comuns.

Como solicitar o Habite-se

Como dito, é possível solicitar o Habite-se após a construção parcial ou total do imóvel, embora seja mais comum na segunda opção. Para tal, o proprietário, possuidor ou responsável técnico pelo empreendimento deve consultar a Secretaria Municipal de Urbanismo ou o órgão competente da cidade, já que cada região tem seu código de obras.

De qualquer maneira, há alguns requisitos comuns exigidos na solicitação do Habite-se, que são:

• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do engenheiro/arquiteto responsável;
• planta “as built” (atualizada conforme executado, caso ocorram mudanças);
• laudo técnico de conclusão da obra, assinado pelo responsável técnico;
• projeto aprovado pela prefeitura (plantas e memoriais);
• alvará de construção (original e cópia).

Por que é preciso procurar pelo Habite-se?

Um imóvel sem Habite-se representa um risco para o usuário, já que o documento representa a confirmação de que todo o projeto foi bem-estruturado e, portanto, está apto a receber pessoas. Afinal, para a emissão do documento, o espaço passa por uma série de vistorias por profissionais técnicos em nome da prefeitura e do corpo de bombeiros.

O Habite-se parcial pode ter restrições. Muitos bancos não aceitam liberar financiamento para esse tipo de imóvel. Portanto, é necessário levar esse aspecto em conta.

Habite-se para apartamentos

Quando a construtora solicita o Habite-se para um apartamento, o edifício só poderá receber moradores quando houver a instalação do condomínio, com previsão orçamentária e prestação de serviços.

O que é alvará?

Alvará é uma autorização para iniciar a obra no terreno. Enquanto o Habite-se só pode ser emitido após a construção (parcial ou total) do espaço, aqui o documento é essencial antes mesmo do trabalho começar.

O documento consta com:

• nome do proprietário e do responsável técnico (engenheiro ou arquiteto);
• descrição da obra (tipo de construção, área e número de pavimentos);
• regras e exigências específicas da prefeitura;
• número do processo e do projeto aprovado;
• prazos e condições da licença;
• endereço do imóvel.

 

Outro aspecto importante é que o alvará será essencial para a solicitação do Habite-se, já que construções sem alvará são vistas como ilegais. Uma construção que não solicitar o documento pode sofrer com multas, embargos e até sua demolição, se o edifício representa um risco à segurança dos moradores e da comunidade ao redor.

Qualquer construção precisa de alvará?

Se uma pessoa comprou um terreno e deseja construir uma residência nele, precisa, sim, de uma autorização da prefeitura para começar a obra. Nesse aspecto, é imprescindível contar com o auxílio de um profissional gabaritado, pois poderá ter um projeto que respeite as diretrizes de obras da cidade.

Como solicitar um alvará?

Novamente, cada prefeitura terá suas exigências, mas geralmente os documentos são:

• projeto arquitetônico completo (plantas, cortes, fachadas e fachadas);
• comprovante de pagamento de taxas municipais;
• ART ou RRT do responsável técnico;
• matrícula atualizada do imóvel;
• memorial descritivo da obra;
• documentos do proprietário.

O que é escritura?

Por fim, a escritura é um registro de transferência de imóvel do vendedor para o comprador. É essencial para dar direito de posse ao novo proprietário.
Na escritura, constam as assinaturas dos envolvidos na transação reconhecidas por um tabelião em um cartório de notas, além de valor, meio de pagamento e data do acordo. Como é possível perceber, é um tipo de documento que não está diretamente ligado à construção, mas de muita importância para uma transação financeira.

É possível vender imóvel sem escritura?

Sim, é possível comprar e vender um imóvel sem escritura, mas há riscos associados. Portanto, é preciso ter muito cuidado com esse tipo de transação.

O preço de uma escritura custa de 2% a 3% do valor do imóvel, mas varia bastante de acordo com a região. Geralmente, a responsabilidade do pagamento fica com o comprador. De qualquer maneira, é um registro dispendioso, portanto muitas pessoas preferem negociar sem o uso do documento. 

O problema é que a falta dele traz insegurança jurídica. Só casos muito específicos podem ocorrer sem o documento — por exemplo, uma residência com valor de menos de 30 salários mínimos. Além disso, um imóvel sem escritura pode perder até 50% do seu valor de venda. Portanto, o registro em cartório é uma garantia tanto para o comprador quanto para o vendedor.

App Diário de Obra: segurança do início ao fim da obra

Habite-se, alvará e escritura são essenciais para sua obra, mas você só conseguirá esses documentos se tudo na sua construção ocorrer conforme estipulado pela prefeitura. Então, imagine ter a possibilidade de fazer a conferência com facilidade, todos os dias, e ter todos os relatórios na palma da sua mão — melhor, na ponta dos dedos.

Rápido e intuitivo, o app Diário de Obras permite registrar todos os detalhes da obra, incluindo fotos, diariamente no seu celular. Anote funcionários, equipamentos e atividades com rapidez, sem que nenhuma informação fique de fora. Se tiver dúvidas, não se preocupe: o app dá 30 dias de uso gratuito para você ter certeza de que é a tecnologia que faltava no seu negócio.