Contrato de obra: como fazer o seu

Uma construtora séria sabe que é preciso ter provas legais sobre o que foi acordado com o cliente. O contrato de obra permite que a construção proteja tanto os profissionais quanto o solicitante da obra. Caso haja alguma mudança não solicitada previamente, qualquer uma das partes pode alegar judicialmente ou utilizar o documento como prova.

Também chamado de contrato de empreitada, o documento traz segurança e tudo o que é necessário saber sobre o projeto. Neste texto, você entenderá o que, quais os tipos e como desenvolver um contrato de obra aceito pela lei. Continue a leitura.

O que é um contrato de obra?

Um contrato de obra é um acordo legal entre cliente e construtora — neste caso, contratante e contratado. Neste documento, constam todas as condições para o desenvolvimento de uma construção, reforma, manutenção ou serviço de engenharia.

O contrato define os direitos, deveres e condições de cada parte para a realização do projeto. Dessa forma, garante segurança jurídica aos envolvidos e evita conflitos.

Um bom contrato não pode ser sucinto: é preciso que traga todos os detalhes essenciais para iniciar o projeto. Escopo do trabalho, prazos, custos e materiais são apenas algumas das especificações relevantes que devem constar no documento.

Quais os tipos mais comuns de contrato de obra?

Quando falamos de construção civil, não há apenas um tipo de contrato. Para licitações públicas, há regras específicas estabelecidas pela Lei das Licitações (Lei nº 14.133/21). Aqui, vamos abordar documentos para trabalhos com a iniciativa privada.

Veja quais são os modelos de contrato de obra mais comuns.

Empreitada global

A empreitada global é por preço fechado. O contratado assume a obra inteira por um valor fixo e previamente acordado. Nesse caso, se houver algum imprevisto — gastos a mais com materiais ou mão de obra — a construtora assumirá o prejuízo.

O contrato de empreitada por preço global é muito comum, pois o cliente já sabe quanto gastará. É ideal para quem tem um orçamento fixo da obra.

Empreitada por administração

Nesse caso, o contratante paga todos os custos da obra e uma taxa de administração ou percentual sobre o custo total como remuneração pela gestão.

O cliente pode economizar, já que não há “margem de segurança” embutida no preço fechado. Contudo, o contrário também acontece: gastos não desejados podem acontecer no meio do caminho. Portanto, esse tipo de contrato de obra exige que o contratante acompanhe mais de perto a obra para evitar desperdícios.
Além disso, a empreitada por administração permite ajustes e alterações no projeto ao longo da obra. É o tipo de contrato escolhido quando o contratante quer ter controle direto sobre as despesas e há mudanças previstas no escopo.

Empreitada por preço unitário

Aqui, o cálculo é um pouco mais complexo, pois a empreitada por preço unitário cobra por unidade de medida (m² construído, m³ de concreto ou metro linear de tubulação, por exemplo). O pagamento é feito conforme as quantidades efetivamente executadas.

A empreitada por preço unitário oferece flexibilidade: é uma boa escolha para quando o volume exato de trabalho é incerto. Também evita disputas sobre alterações de escopo: basta medir o serviço executado para cobrar por entrega.

Como desvantagens, o custo final só é conhecido ao término da obra. Além do mais, necessita de medições rigorosas e fiscalização para evitar divergências. Esse acompanhamento pode ser realizado por meio de fichas de verificação de serviço.

Esse tipo de contrato de obra é mais usado quando o projeto não está completamente definido ou o cliente deseja fazer obras de infraestrutura e terraplenagem, cujas quantidades podem variar.

Preço máximo garantido (PMG)

Já o preço máximo garantido é uma mistura dos contratos de obra citados. Aqui, o contratado e o contratante definem previamente um valor máximo total (teto de gastos) que não pode ser ultrapassado para a execução da obra.

A construtora gerencia o orçamento, mas qualquer custo que ultrapasse o limite estabelecido não pode ser cobrado ao cliente. Se a obra for concluída com valor abaixo do PMG, contratante e contratado podem dividir as economias.

O PMG é mais comum em contratos nos quais exista um projeto básico definido, mas ainda há pequenas incertezas no detalhamento.

Como desenvolver um contrato de obra seguro?

Para que o documento tenha valor legal, precisa contar com certas informações. Veja o que é essencial em um contrato de obra.

Documentos necessários

projeto arquitetônico e estrutural: documento com todos os detalhes de layout e materiais para a obra;
alvará de construção: expedido pela prefeitura, autoriza a iniciação da obra;
orçamento detalhado: composição de custos e quantitativos;
registro de responsabilidade técnica (ART ou RRT): varia caso o projeto seja desenvolvido por um arquiteto ou engenheiro;
memorial descritivo: detalha materiais, acabamentos e padrões de execução;
Cronograma físico-financeiro: etapas da obra e previsão de desembolsos;
Orçamento detalhado: composição de custos e quantitativos;
certidões negativas de débito da construtora.

Partes envolvidas

O documento deve especificar quem é o contratante (pessoa física ou jurídica que solicita a obra) e o contratado (empresa ou profissional responsável pela execução).
Inclua nome completo/razão social, CPF/CNPJ, endereço e contatos.

Objeto do contrato

Descreve o que será executado pela construtora a pedido do cliente. Quanto mais detalhes, melhor. Assim, você evitará futuras divergências.

O contrato de obra precisa detalhar as principais características da construção, como:

tipo de obra: por exemplo: se é uma reforma residencial ou construção comercial;
características técnicas e padrões de qualidade;
se a obra será pública ou privada;
plantas e referências técnicas;
memoriais descritivos;
projeto executivo.

Materiais necessários

O contrato de obra deve descrever todos os materiais necessários para a execução do projeto. Inclua também quantidades, marcas, tipos, fornecedores, responsáveis pela compra e pelo transporte.

Prazos de início e entrega

No contrato de obra, devem constar as datas de início e término do trabalho. Se aplicável, divida em etapas intermediárias com o cronograma físico-financeiro. Preveja também condições para prorrogação de prazos, como chuvas, alterações solicitadas ou até greves.

Cláusulas contratuais e assinaturas

Segundo o art. 784, III, do Código de Processo Civil, o contrato precisa de duas testemunhas para torná-lo título executivo extrajudicial. Não é obrigatório, mas recomendamos o reconhecimento de firma em cartório.

Plantas, cronogramas e memoriais descritivos devem ser rubricados por todas as partes.

Outros documentos importantes

Há também alguns registros que, embora não obrigatórios, podem deixar o documento mais robusto:

plano de segurança do trabalho: NR-18 e NR-35 para obras com altura;
termo de vistoria inicial: registro do estado do local antes da obra;
laudos ou estudos de sondagem de solo, quando necessários;
comprovante de recolhimento de ART/RRT pago.

Mantenha o combinado em contrato com o App Diário de Obra

Para que todos os detalhes previstos no contrato de obra sejam postos em prática, você precisa fazer o relatório diário de obra (RDO). Mais do que um simples documento assinado pelo gestor, o RDO conta com horário de obra, participantes, materiais e até o índice pluviométrico do dia de trabalho.

Fazer esse tipo de relatório pode até parecer cansativo, mas com o App Diário de Obra, você tem praticidade e segurança com poucos cliques. Além de poder copiar o modelo do primeiro RDO para os dias seguintes de obra, você pode inserir fotos, vídeos e outros documentos que achar necessário.
E se ainda tiver dúvida, não se preocupe: você pode testar a plataforma por 30 dias gratuitamente. Conheça o App Diário de Obra!